Η ανάλυση των αναζητήσεων των χρηστών για το 2025 αποτυπώνει έντονο ενδιαφέρον για περιοχές που έως πρόσφατα δεν θεωρούνταν «πρώτη επιλογή», κυρίως λόγω της ανόδου των τιμών σε παραδοσιακά δημοφιλή σημεία της Αττικής.

Πειραιάς: Η μεγάλη έκπληξη

Ο Πειραιάς αναδείχθηκε ως η μεγαλύτερη έκπληξη της χρονιάς, καταλαμβάνοντας:

• τη 2η θέση στις αναζητήσεις για αγορά κατοικίας,
• τη 2η θέση στις ενοικιάσεις,
• και μπαίνοντας για πρώτη φορά στη δεκάδα αναζητήσεων για γη.

Η παρουσία πολλών σταθμών Μετρό και οι σχετικά προσιτές τιμές ενίσχυσαν τη δυναμική του μεγάλου λιμανιού, το οποίο πλέον προσελκύει αγοραστές, ενοικιαστές αλλά και επενδυτές.

Περιστέρι: Ραγδαία άνοδος

Ιδιαίτερα εντυπωσιακή ήταν και η άνοδος του Περιστερίου, το οποίο:

• βρέθηκε 6ο στις αγορές κατοικίας,
• 3ο στις ενοικιάσεις,
• και στις πρώτες θέσεις για καταστήματα και αποθήκες.

Η βελτίωση των υποδομών και η πρόσβαση στο Μετρό φαίνεται πως άλλαξαν τα δεδομένα, καθιστώντας την περιοχή ελκυστική για ευρύτερα κοινωνικά στρώματα.

Ενοικιάσεις: Νέες περιοχές στη δεκάδα

Οι υψηλές τιμές σε πολλά σημεία της Αττικής ώθησαν τους πολίτες να στραφούν σε νέες επιλογές. Για πρώτη φορά, Αιγάλεω και Νέα Ιωνία μπήκαν στη δεκάδα των πιο δημοφιλών περιοχών για ενοικίαση, ενώ περιοχές όπως το Παλαιό Φάληρο υποχώρησαν.

Αγορά γης: Ανατολική Αττική και Αχαρνές

Στις αναζητήσεις για γη, ξεχώρισε η εκτόξευση των Αχαρνών στη 2η θέση, αλλά και η συνέχιση της ανόδου της Ανατολικής Αττικής, με την Αρτέμιδα, τη Λούτσα και το Μαρκόπουλο να ενισχύουν τη θέση τους. Στη δεκάδα μπήκαν επίσης για πρώτη φορά ο Πειραιάς και ο Γέρακας.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η αγορά ακινήτων προσαρμόζεται στα νέα οικονομικά δεδομένα, με τους πολίτες και τους επενδυτές να αναζητούν πιο προσιτές και λειτουργικές εναλλακτικές, διαμορφώνοντας έναν νέο χάρτη ενδιαφέροντος στην Αττική.

αγορά ακινήτων, Αττική, Spitogatos, Πειραιάς, Περιστέρι, ενοίκια, αγορά κατοικίας, γη, Ανατολική Αττική, επενδύσεις

Η κατοικία συνεχίζει να αποτελεί βασική κοινωνική ανάγκη, αποταμιευτική επιλογή και επενδυτικό προϊόν, επηρεάζοντας άμεσα τα νοικοκυριά και την οικονομία.

Οι εξελίξεις των τελευταίων ετών, με την άνοδο των τιμών, τα αυξημένα μισθώματα και τη σταθερά περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών, έχουν μεταφέρει το βάρος της συζήτησης από τη ζήτηση, στην ανθεκτικότητα της αγοράς και στην ικανότητά της να ανταποκριθεί στις ανάγκες του 2026.

   Το 2025 επιβεβαίωσε ότι η Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί πόλο έλξης για ξένους αγοραστές, ενώ ταυτόχρονα ανέδειξε τα όρια μιας αγοράς, που λειτουργεί υπό έντονες πιέσεις στη διαθεσιμότητα και με αυξανόμενες θεσμικές και κατασκευαστικές προκλήσεις.

   Ειδικότερα, σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, οι ξένοι αγοραστές, που δραστηριοποιήθηκαν το 2025, κινήθηκαν κατά προτεραιότητα σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες, ηλικίας άνω των πέντε ετών, επιφάνειας από εξήντα έως εκατό τετραγωνικών μέτρων και αξίας κυρίως από 100.000 ευρώ έως 200.000 ευρώ. Πρόκειται για ένα σαφές προφίλ αγοραστή, που επιλέγει ακίνητα μεσαίου μεγέθους και κόστους, τα οποία ανταποκρίνονται τόσο σε ανάγκες ιδιοχρησίας, όσο και σε ήπια επενδυτική λογική.

   Το βασικό κίνητρο αγοράς για το 52% των ξένων αγοραστών ήταν η χρήση του ακινήτου ως δεύτερη ή εξοχική κατοικία, επιβεβαιώνοντας το διαχρονικό τίτλο της Ελλάδας, ως προορισμού παραθεριστικής κατοικίας. Παράλληλα, το τριάντα τοις εκατό προχώρησε σε αγορές με επενδυτικό σκοπό, είτε για εκμίσθωση, είτε για μελλοντική μεταπώληση, ενώ μόλις το δέκα τοις εκατό αγόρασε ακίνητο για κύρια κατοικία. Ενδεικτικό της ωρίμανσης της αγοράς είναι το γεγονός ότι η Golden Visa, με ποσοστό οκτώ τοις εκατό, δεν αποτελεί πλέον το βασικό μοχλό ζήτησης, υποδηλώνοντας μια πιο διαφοροποιημένη και λιγότερο μονοθεματική παρουσία ξένων κεφαλαίων.

   Ως προς τον τύπο των ακινήτων, τα διαμερίσματα συγκέντρωσαν το 38% των αγορών, ακολουθούμενα από μονοκατοικίες και μεζονέτες, ενώ τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα. Καθοριστικό στοιχείο αποτελεί το γεγονός ότι σχεδόν οκτώ στους δέκα αγοραστές επέλεξαν μεταχειρισμένα ακίνητα, έναντι μόλις ενός στους πέντε, που στράφηκαν σε νεόδμητα. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει με σαφήνεια τη στενότητα της νέας προσφοράς, αλλά και τη σημασία της αναβάθμισης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.

   Η εικόνα του 2025, ωστόσο, δεν μεταφέρεται αυτούσια στο 2026.

    Όπως καταγράφει η Elxis-At Home in Greece, η αγορά εισέρχεται σε μια φάση διπλής κατεύθυνσης. Από τη μία πλευρά, ενισχύεται το ενδιαφέρον για μικρότερες και πιο προσιτές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες, είτε ως οικονομικότερη επιλογή είτε ως εργαλείο επενδυτικής αξιοποίησης. Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες εξήντα έως εβδομήντα τετραγωνικών μέτρων, ή ακόμη και μικρότερες μονάδες τριάντα πέντε έως σαράντα πέντε τετραγωνικών μέτρων, ιδίως για χρήση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποτυπώνει μια σαφή προσαρμογή των αγοραστών στις αυξημένες τιμές και στο υψηλότερο κόστος εισόδου στην αγορά.

   Την ίδια στιγμή, το 2025 ανέδειξε και μια ισχυρή premium αγορά. Ένα στα τέσσερα ακίνητα πωλήθηκε σε τιμές άνω των εξακοσίων χιλιάδων ευρώ, ποσοστό τριπλάσιο, σε σχέση με προηγούμενα έτη, ενώ η μέση αξία πώλησης νεόδμητων εξοχικών κατοικιών ανήλθε στις 450.000 ευρώ, καταγράφοντας άνοδο άνω του τριάντα επτά τοις εκατό σε ετήσια βάση. Η διπλή αυτή τάση αποδεικνύει ότι η αγορά κατοικίας δεν εξελίσσεται γραμμικά, αλλά πολυεπίπεδα, ανάλογα με το εισόδημα, τη χρήση και τον επενδυτικό ορίζοντα των αγοραστών.

   Σε θετικό πρόσημο η στεγαστική πίστη

   Στο σκηνικό αυτό, καθοριστικό ρόλο αρχίζει να διαδραματίζει εκ νέου η στεγαστική πίστη. Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι τον Οκτώβριο του 2025 η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων έπαψε να είναι αρνητική για πρώτη φορά μετά από χρόνια, ισοσκελίζοντας τις αποπληρωμές. Ένα χρόνο νωρίτερα, η πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά δάνεια ήταν αρνητική κατά 2,8%, γεγονός που καταδεικνύει το εύρος της μεταστροφής. Παράλληλα, το κόστος δανεισμού βελτιώθηκε αισθητά.

   Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα υποχώρησε κάτω από το μέσο όρο της ευρωζώνης, διαμορφούμενο στο 3,12% το Σεπτέμβριο του 2025, έναντι 3,39% στην ευρωζώνη. Τον Νοέμβριο, η Ελλάδα βρέθηκε για πρώτη φορά στην πεντάδα των χωρών με τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια, με μέσο επιτόκιο 3,04%, έχοντας καλύψει σημαντικό έδαφος από τις αρχές του έτους, όπου βρισκόταν στην ένατη θέση.

   Ακόμη πιο ενδεικτική της αλλαγής σελίδας είναι η επιστροφή της πιστωτικής επέκτασης σε θετικό πρόσημο. Τον Νοέμβριο του 2025, η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων ανήλθε στο 0,4%, σηματοδοτώντας την πρώτη θετική επίδοση από τον Οκτώβριο του 2010. Πρόκειται για μια εξέλιξη με έντονο συμβολισμό, καθώς κλείνει σταδιακά έναν κύκλο δεκαπενταετούς απομόχλευσης, ο οποίος ξεκίνησε με τη δημοσιονομική κρίση.

   Η βελτίωση των όρων χρηματοδότησης λειτουργεί ως παράγοντας στήριξης της ζήτησης, χωρίς ωστόσο να αναιρεί τις δομικές πιέσεις της αγοράς.

   Τα στοιχεία του Spitogatos για το τέταρτο τρίμηνο του 2025 επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη άνοδο των ζητούμενων τιμών, με μέση ετήσια αύξηση σχεδόν 10% σε πανελλαδικό επίπεδο. Τα Νότια Προάστια της Αττικής παραμένουν η ακριβότερη περιοχή της χώρας, ενώ σημαντικές αυξήσεις καταγράφηκαν και στη Θεσσαλονίκη, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε με διψήφιο ρυθμό. Παρά τις διαφοροποιήσεις μεταξύ περιοχών, κοινό στοιχείο παραμένει η πίεση στις τιμές, σε συνδυασμό με τις περιορισμένες επιλογές. Η διαθεσιμότητα ακινήτων αναδεικνύεται, σύμφωνα με τη RE/MAX, ως ο βασικότερος παράγοντας, που οδηγεί τους υποψήφιους αγοραστές σε επαναξιολόγηση ή καθυστέρηση της απόφασης αγοράς, ακόμη και σε ένα περιβάλλον βελτιωμένης χρηματοδότησης.

   Κατοικία υποδομές και βιωσιμότητα

   Στο υπόβαθρο αυτής της εικόνας βρίσκεται το ζήτημα της προσφοράς και της κατασκευής. Η οικοδομική δραστηριότητα το 2025 παρουσίασε επιβράδυνση στους ρυθμούς έκδοσης νέων αδειών, ενώ το κόστος κατασκευής συνέχισε να αυξάνεται, έστω και με βραδύτερο ρυθμό. Θεσμικές εκκρεμότητες, γραφειοκρατία και αβεβαιότητα γύρω από το ρυθμιστικό πλαίσιο εξακολουθούν να λειτουργούν ανασταλτικά στην αύξηση της προσφοράς.

   Τα συμπεράσματα του Διεθνούς Συνεδρίου του ΤΜΕΔΕ «Redefining the Future Horizons-Σχεδιάζοντας τις βιώσιμες στρατηγικές του αύριο» μεταφέρουν τη συζήτηση σε ένα ευρύτερο πλαίσιο. Η κατοικία και οι κατασκευές δεν μπορούν πλέον να αντιμετωπίζονται αποκομμένα από τις υποδομές, την κλιματική προσαρμογή και τη συνολική ανθεκτικότητα των πόλεων. Η κλιματική κρίση επηρεάζει το σχεδιασμό, το κόστος και τη χρηματοδότηση των έργων, μεταβάλλοντας τα δεδομένα για παλαιά και νέα κτίρια. Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή του 2026, το περιβάλλον αποφάσεων γίνεται πιο απαιτητικό. Η διαθεσιμότητα, η πραγματική αποτίμηση των τιμών συναλλαγής, οι χρόνοι ολοκλήρωσης και η πρόσβαση σε χρηματοδότηση συνθέτουν ένα σύνθετο παζλ.

   Όπως επισημάνθηκε στο συνέδριο του ΤΜΕΔΕ, η ανάγκη ανασχεδιασμού των υποδομών, η ενσωμάτωση τεχνολογίας και δεδομένων, καθώς και η σύνδεση της χρηματοδότησης με κριτήρια βιωσιμότητας, συνθέτουν ένα νέο πλαίσιο μέσα στο οποίο λειτουργεί πλέον και η αγορά κατοικίας.

   Τα κτίρια, παλαιά και νέα, καλούνται να ανταποκριθούν σε αυστηρότερες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και ανθεκτικότητας, ενώ και η τοπική αυτοδιοίκηση βρίσκεται στην πρώτη γραμμή εφαρμογής αυτών των στρατηγικών.

   Το 2026 δεν θα κριθεί μόνο από τη ζήτηση, αλλά και από την ικανότητα της αγοράς να αυξήσει σταδιακά την προσφορά, να ενσωματώσει τις απαιτήσεις βιωσιμότητας και να διατηρήσει την κοινωνική της ισορροπία. Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική, αλλά εισέρχεται σε μια φάση ωριμότητας όπου οι αντοχές της θα δοκιμαστούν.

   Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή του 2026, όλα τα παραπάνω μεταφράζονται σε ένα πιο απαιτητικό περιβάλλον αποφάσεων. Η διαθεσιμότητα ακινήτων στην περιοχή ενδιαφέροντος παραμένει κρίσιμη, όπως και η ρεαλιστική αποτίμηση του εύρους τιμών στο οποίο πραγματοποιούνται οι περισσότερες συναλλαγές. Ο χρόνος λήψης της απόφασης, που για σημαντικό ποσοστό αγοραστών κυμαίνεται μεταξύ τεσσάρων και έξι μηνών, επηρεάζεται από γραφειοκρατικούς και θεσμικούς παράγοντες που δεν μπορούν να αγνοηθούν. Παράλληλα, ο σκοπός της αγοράς, ιδιοκατοίκηση, δεύτερη κατοικία ή επένδυση, καθορίζει τον τύπο και το μέγεθος του ακινήτου, σε μια αγορά που εμφανίζει ταυτόχρονα τάσεις συμπίεσης προς μικρότερα μεγέθη και ενίσχυσης της premium κατηγορίας

Καθώς πολλοί είναι εκείνοι που έχουν… φεσώσει ιδιοκτήτες ακινήτων, κάποιοι προτιμούν να έχουν σπίτια κλειστά, παρά να τους αφήνουν οι ενοικιαστές πληγές αγιάτρευτες και να δυσκολεύονται να τους πετάξουν έξω από το σπίτι ενώ δεν πληρώνουν. Μάλιστα δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες τρέχουν να βρουν άκρη σε δικηγόρους για …μπαταξήδες ενοικιαστές.

Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο θα μπορεί να αποκτά το πιστοποιητικό αυτό και να το χρησιμοποιεί για οποιαδήποτε ιδιωτική συναλλαγή. Το έργο χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί έως τον Μάιο του 2026.

Όπως αναφέρει η Καθημερινή, το πιστοποιητικό θα εκδίδεται μέσω του Μητρώου Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους, το οποίο αναμένεται να λειτουργήσει πιλοτικά τους πρώτους μήνες του 2026.

Το μέτρο αυτό σύμφωνα με την κυβέρνηση αποσκοπεί στην ενίσχυση της αξιοπιστίας των υποψήφιων ενοικιαστών και στη μείωση των επιφυλάξεων από την πλευρά των εκμισθωτών, προκειμένου ν΄ ανοίξουν σπίτια που είναι κλειστά. Κι αυτό διότι πολλοί ιδιοκτήτες διστάζουν να ενοικιάσουν ακίνητα λόγω της αδυναμίας να ελέγξουν τη φερεγγυότητα ενοικιαστών.

Το πρόβλημα βεβαίως είναι τι μέλλει γενέσθαι με νέους εργαζόμενους, ή ακόμη είναι φοιτητές και κατά πόσο μπορεί να διασφαλιστεί ότι κι αυτοί θα βρίσκουν στέγη.

Η αγορά ενοικίασης αντιμετωπίζει διπλό πρόβλημα: χαμηλή προσφορά και αυξημένη ζήτηση. Συγκεκριμένα, η ζήτηση είναι πέντε φορές μεγαλύτερη από την προσφορά, γεγονός που επιτείνει την κρίση στην αγορά. Επιπλέον, το διαθέσιμο απόθεμα ακινήτων χαρακτηρίζεται από χαμηλή ποιότητα, καθώς οι τιμές συχνά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση των ακινήτων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τα ακίνητα να παραμένουν για μεγαλύτερο διάστημα στις πλατφόρμες αγγελιών. Οι μεν ιδιοκτήτες, βλέποντας τη μεγάλη ζήτηση, δεν προχωρούν σε μερική ή ολική αναβάθμιση του ακινήτου τους, προτιμώντας να περιμένουν μήνες για έναν ενοικιαστή που θα δεχτεί την αρχική τους τιμή, ακόμη και αν αυτό σημαίνει πως θα χάσουν μερικά μισθώματα. Οι δε ενοικιαστές κάνουν υπομονή, αναμένοντας να βρουν ένα ακίνητο που να καλύπτει τις ανάγκες τους και να είναι πιο κοντά στα χαρακτηριστικά της ζήτησής τους.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τα δεδομένα της Prosperty, το σύνολο διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση σήμερα προσεγγίζει τις 25.000 (24.972), με μέσο χρόνο παραμονής στις αγγελίες περίπου 120 ημέρες (4 μήνες). Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο διαμορφώνεται από 7 ευρώ έως 23 ευρώ. Αναφορικά με την κατανομή παλαιότητας των 24.972 διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση, το 26,32% είναι από το 1974 μέχρι το 1984. Πριν το 1973 είναι 6.922 ακίνητα (20,33%), από 1985-1994 είναι 3.323 ακίνητα (14,70%), από 1995-2004 είναι 3.319 ακίνητα (17,35%), από 2005-2014 είναι 3.271 ακίνητα (13,99%) και από 2015-2025 είναι 1.814 ακίνητα (7,31%).

Οι πιο ακριβές περιοχές για ενοικίαση στην Ελλάδα διαφοροποιούνται ανάλογα με τη δεκαετία κατασκευής των ακινήτων. Στην κορυφή της λίστας βρίσκονται τα Νότια Προάστια της Αθήνας με ακίνητα κατασκευής από το 2015 έως το 2025, όπου η τιμή ενοικίου φτάνει τα 23 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί το Κέντρο της Αθήνας για την ίδια περίοδο, με 19 ευρώ/τ.μ., και στη συνέχεια τα Νότια Προάστια με ακίνητα από το 2005 έως το 2014, όπου το κόστος ανέρχεται στα 18 ευρώ/τ.μ. Στην ίδια περιοχή, ακίνητα των δεκαετιών 1995-2004 και 1985-1994 καταγράφουν τιμές 17 και 16 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα. Η Θεσσαλονίκη εμφανίζεται στη λίστα με ακίνητα από το 2015-2025, στα οποία η μέση τιμή ενοικίου είναι 16 ευρώ/τ.μ., ενώ τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας για την ίδια χρονική περίοδο έχουν ενοίκιο 15 ευρώ/τ.μ. Το ίδιο ποσό ισχύει για ακίνητα στα Νότια Προάστια που χρονολογούνται μεταξύ 1965-1975, καθώς και για τον Πειραιά στα νεότερα ακίνητα του 2015-2025. Τέλος, το Κέντρο της Αθήνας με ακίνητα κατασκευής 1963-1973 παρουσιάζει μέση τιμή ενοικίου 14 ευρώ/τ.μ.

Όσον αφορά τη συνολική διαθεσιμότητα ακινήτων προς ενοικίαση και τη μέση τιμή ενοικίου ανά τετραγωνικό μέτρο, τα Νότια Προάστια διαθέτουν 6.922 ακίνητα με τιμές που κυμαίνονται από 15 έως 23 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Κέντρο της Αθήνας υπάρχουν 3.704 διαθέσιμα ακίνητα με τιμές από 12 έως 19 ευρώ/τ.μ. Στα Βόρεια Προάστια, η διαθεσιμότητα ανέρχεται σε 3.323 ακίνητα και η τιμή ενοικίασης κυμαίνεται μεταξύ 12 και 15 ευρώ/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν 3.319 ακίνητα με τιμές από 10 έως 16 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Αχαΐα καταγράφονται 3.271 ακίνητα με μέση τιμή ενοικίου 8-11 ευρώ/τ.μ. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης εντοπίζονται 1.814 ακίνητα με τιμές από 7 έως 11 ευρώ/τ.μ., ενώ στον Πειραιά είναι διαθέσιμα 906 ακίνητα με κόστος 12-15 ευρώ/τ.μ. Στο Ηράκλειο της Κρήτης υπάρχουν 728 ακίνητα με τιμές από 7 έως 12 ευρώ/τ.μ., στα Ανατολικά Προάστια της Αθήνας 522 ακίνητα με ενοίκιο 9-12 ευρώ/τ.μ., ενώ στα Δυτικά Προάστια εντοπίζονται 463 ακίνητα με τιμές από 8 έως 11 ευρώ/τ.μ. Συνολικά, παρατηρείται ότι τα Νότια Προάστια και το Κέντρο της Αθήνας καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές ενοικίασης, ενώ περιοχές όπως η Αχαΐα, τα προάστια της Θεσσαλονίκης και το Ηράκλειο προσφέρουν πιο οικονομικές επιλογές.

Πώληση ακινήτων: Υψηλή προσφορά, προκλήσεις στη ζήτηση

Στην πώληση των ακινήτων, τα δεδομένα δείχνουν πως υπάρχουν συνολικά 176.634  διαθέσιμα ακίνητα προς πώληση στις πιο βασικές περιοχές της Ελλάδας.  Παρόλο που η προσφορά είναι υψηλή, δύο βασικοί παράγοντες όπως εκτιμά η Prosperty, επηρεάζουν τη ζήτηση:

1) Δυσκολία πρόσβασης σε στεγαστικά δάνεια: Τα τελευταία χρόνια, η τραπεζική χρηματοδότηση για αγορά ακινήτων παραμένει περιορισμένη. Πλέον, μέσω προγραμμάτων όπως το “Σπίτι μου 2”, που στοχεύουν στη διευκόλυνση της πρόσβασης σε προσιτά στεγαστικά δάνεια, χιλιάδες αγοραστές έχουν ήδη καταφέρει να εξασφαλίσουν το απαραίτητο χρηματοδοτικό στήριγμα για την απόκτηση κατοικίας.

 2) Μη ρεαλιστική – λανθασμένη τιμολόγηση ακινήτων από τους ιδιοκτήτες: Πολλοί ιδιοκτήτες καθορίζουν τις τιμές των ακινήτων τους με βάση τις αγγελίες που βλέπουν στις πλατφόρμες, παρασυρόμενοι από τις ζητούμενες τιμές παρόμοιων ακινήτων. Συχνά, προσθέτουν ένα επιπλέον ποσό, θεωρώντας ότι αυτή είναι η πραγματική αξία του ακινήτου τους. Ωστόσο, η τελική τιμή κλεισίματος-ιδιαίτερα για παλαιότερα ακίνητα-είναι συνήθως 10-25% χαμηλότερη από τις αρχικές ζητούμενες τιμές στις αγγελίες. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τα ακίνητα να παραμένουν για μεγάλα χρονικά διαστήματα στις πλατφόρμες, δυσχεραίνοντας τη διαδικασία μετέπειτα ενοικίασης.

 3) Οι ζητούμενες τιμές συχνά δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική κατάσταση των ακινήτων, επιβραδύνοντας ακόμη περισσότερο τη διαδικασία πώλησης. Ειδικά τα παλαιότερης κατασκευής ακίνητα απαιτούν σημαντικές ανακαινίσεις για να γίνουν ελκυστικά στους αγοραστές, κάτι που δεν λαμβάνεται υπόψη στην τιμολόγησή τους. Η υπερεκτίμηση της αξίας τους οδηγεί σε μειωμένο ενδιαφέρον και παρατεταμένους χρόνους παραμονής στις πλατφόρμες αγγελιών.

Η πλειονότητα των ακινήτων συγκεντρώνεται σε περιοχές της Αττικής, με τα Νότια Προάστια να ηγούνται της αγοράς. (21,3% του συνολικού όγκου) και ακολουθεί το κέντρο της Αθήνας που αποτελείτο  17,4% της συνολικής αγοράς.

Ειδικότερα σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, ο συνολικός αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στις κύριες περιοχές της Ελλάδας ανέρχεται σε 176.634. Συγκεκριμένα, στην Αθήνα – Νότια Προάστια υπάρχουν 37.579 ακίνητα, στο Κέντρο της Αθήνας 30.732, στη Λοιπή Ελλάδα 21.759, στη Θεσσαλονίκη 20.046, στα Βόρεια Προάστια της Αθήνας 19.481, στα Προάστια της Θεσσαλονίκης 14.765, στα Δυτικά Προάστια της Αθήνας 11.704, στον Πειραιά 7.017, στα Ανατολικά Προάστια της Αθήνας 5.156, στην Πάτρα 4.419, στα Χανιά της Κρήτης 1.558, στο Ηράκλειο της Κρήτης 1.435, στο Ρέθυμνο της Κρήτης 539 και στο Υπόλοιπο Νομού 

Τα περισσότερα ακίνητα προς πώληση ανήκουν στην κατηγορία των νεόδμητων (2020 και μετά), αποτελώντας το 24,3% του συνόλου, με 42.935 διαθέσιμα ακίνητα. Ακολουθούν τα ακίνητα κατασκευής 1970-1979, που ανέρχονται σε 39.730 και αντιστοιχούν στο 22,5% του συνόλου. Τα ακίνητα της δεκαετίας 1960-1969 αντιπροσωπεύουν το 14,7% με 26.013 ακίνητα, ενώ εκείνα της δεκαετίας 2000-2009 καλύπτουν το 15,4% με 27.171 ακίνητα. Οι κατοικίες που χτίστηκαν τη δεκαετία 1980-1989 φτάνουν τις 20.882, αποτελώντας το 11,8% του συνόλου, ενώ τα ακίνητα της δεκαετίας 1990-1999 είναι 13.534, καλύπτοντας το 7,7%. Τέλος, τα ακίνητα της περιόδου 2010-2019 είναι τα λιγότερα, μόλις 6.369, αποτελώντας το 3,6% του συνόλου.

Όσον αφορά την κατανομή των ακινήτων προς πώληση ανά όροφο, τα περισσότερα ακίνητα βρίσκονται στο ισόγειο, με 42.343 ακίνητα που αντιπροσωπεύουν το 23,9% του συνόλου. Ο πρώτος όροφος ακολουθεί με 40.092 ακίνητα, που αποτελούν το 22,7%, ενώ ο δεύτερος όροφος έχει 29.699 ακίνητα, δηλαδή το 16,8% του συνόλου. Ο τρίτος όροφος διαθέτει 23.434 ακίνητα (13,2%), ο τέταρτος 16.775 (9,5%), ο πέμπτος 11.435 (6,6%) και ο έκτος 8.350 (4,7%). Στην κατηγορία των ημιυπογείων καταγράφονται 4.348 ακίνητα, που αντιστοιχούν στο 2,4% του συνολικού αποθέματος.

Οι 5 πιο ακριβές περιοχές για αγορά ακινήτου στην Αττική, με βάση τη μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι τα Νότια Προάστια της Αθήνας, όπου οι νεόδμητες κατοικίες (κατασκευής 2020 και μετά) φτάνουν τα 5.168 ευρώ/τ.μ., ενώ τα ακίνητα της περιόδου 2010-2019 κοστίζουν κατά μέσο όρο 5.028 ευρώ/τ.μ. Στα Βόρεια Προάστια, οι κατοικίες που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1960-1970 έχουν μέση τιμή 4.309 ευρώ/τ.μ. Στο κέντρο της Αθήνας, οι νεόδμητες κατασκευές (2020+) αγγίζουν τα 4.254 ευρώ/τ.μ., ενώ στον Πειραιά τα νεότερα ακίνητα (2020+) διατίθενται προς 4.065 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο.

Αντίθετα, οι 5 πιο οικονομικές περιοχές για αγορά ακινήτου εντοπίζονται στη Θεσσαλονίκη και στην Κρήτη. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1970-1979 έχουν τη χαμηλότερη μέση τιμή, μόλις 547 ευρώ/τ.μ. Στον υπόλοιπο Νομό Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες της περιόδου 1960-1970 διατίθενται προς 808 ευρώ/τ.μ., ενώ τα ακίνητα της δεκαετίας 1970-1979 φτάνουν τα 890 ευρώ/τ.μ. Στην Κρήτη, ο Νομός Ηρακλείου έχει μέση τιμή 901 ευρώ/τ.μ. για ακίνητα της περιόδου 1960-1970, ενώ στον Νομό Χανίων η τιμή για ακίνητα της ίδιας περιόδου διαμορφώνεται στα 962 ευρώ/τ.μ.

Ο Αντώνης Μαρκόπουλος, Ιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος της Prosperty, επισημαίνει: “Με τα δεδομένα που συλλέγουμε και αναλύουμε, κατανοούμε ότι η αγορά ακινήτων σήμερα αντιμετωπίζει προκλήσεις όχι μόνο λόγω έλλειψης προσφοράς, αλλά λόγω ακανόνιστης τιμολόγησης και της αργής προσαρμογής στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς. Η Prosperty φιλοδοξεί να γεφυρώνει αυτό το χάσμα, προσφέροντας λύσεις που θα επιτρέψουν τη διαμόρφωση ενός πιο διαφανούς και υγιούς περιβάλλοντος για την αγορά ακινήτων.”

   Η νέα χρονιά αναμένεται να είναι αρκετά διαφορετική από την προηγούμενη, λόγω των αλλαγών που έχει δρομολογήσει το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης σε θέματα που αφορούν την αγορά ακινήτων. Το πρώτο αφορά στο καθεστώς χορήγησης των αδειών παραμονής (Golden Visa) σε πολίτες τρίτων χωρών, εκτός ΕΕ, το δεύτερο, είναι τα νέα μέτρα που επηρεάζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και το πιο σημαντικό οι τροποποιήσεις στον οικοδομικό κανονισμό. Αυτές οι τρεις πολύ σημαντικές αλλαγές θα διαφοροποιήσουν αρνητικά την αγορά ακινήτων και θα βγάλουν πολλούς επενδυτές από αυτή, εκτιμά ο Ιωάννης Ρεβύθης, οικονομολόγος – εκτιμητής ακινήτων, επίτιμος Πρόεδρος Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής.

   Τα τρία θετικά στοιχεία είναι η παράταση της αναστολής ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα, όπως και η εφαρμογή του προγράμματος «Σπίτι μου 2» που αποτελούν θετικές εξελίξεις για το 2025. Ωστόσο, όπως εκτιμά, παραμένει επιτακτική ανάγκη η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των δασικών χαρτών, όπως επίσης σημαντική είναι η απλοποίηση των πολύπλοκων και χρονοβόρων διαδικασιών που απαιτούνται για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, ειδικά όσον αφορά το πιστοποιητικό ταυτότητας κτιρίου, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και άλλα πιστοποιητικά που είναι χρονοβόρα και με υψηλό κόστος που δεν προσφέρουν ουσιαστικό όφελος. Δεν υπάρχουν στατιστικά στοιχεία που να αποδεικνύουν τη χρησιμότητα των πιστοποιητικών ούτε και εάν υπάρχουν σημαντικές αλλαγές προς όφελος των ιδιοκτητών, της ενεργειακής αναβάθμισης και της δόμησης.

   Ο κ.Ρεβύθης αναφέρει στο ΑΠΕ.ΜΠΕ ότι ένα σημαντικό ζήτημα που πρέπει να αντιμετωπιστεί άμεσα είναι η αστυφιλία. Η κυβέρνηση πρέπει να παρέχει κίνητρα για ανάπτυξη στην περιφέρεια, όπως δημιουργία καινούριων βιομηχανικών και αποθηκευτικών ζωνών, εγκατάσταση νέων πανεπιστημίων και κέντρων εκπαίδευσης, μεταφορά υπουργείων ή δημόσιων φορέων, περισσότερα έργα υποδομών σε δρόμους, αεροδρόμια, λιμάνια, μαρίνες. Παράλληλα, απαιτούνται μεγαλύτερες επιδοτήσεις για την αναβάθμιση και κατασκευή νέων επαγγελματικών κτιρίων και δημόσιων κατοικιών για εγκατάσταση εργαζομένων στις δημόσιες υπηρεσίες και νέες φοιτητικές εστίες. Σήμερα, το 65% του τζίρου της κτηματαγοράς συγκεντρώνεται στο κέντρο της Αττικής, κάτι που υπογραμμίζει την ανάγκη άμεσης αποκέντρωσης.

   Οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά το 2025, ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας για παλαιές κατοικίες, στα προάστια για βιοτεχνικούς χώρους, σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια όπου ανεγείρονται βιομηχανικές και επαγγελματικές αποθήκες. Επίσης στα μικρά νησιά για μικρές κατοικίες, καθώς και στα νησιά με διεθνή αεροδρόμια, στα επαγγελματικά κτίρια – γραφεία με πιστοποιήσεις ενεργειακής αναβάθμισης και σε εντός σχεδίου οικόπεδα με υψηλό συντελεστή δόμησης στα βόρεια και νότια προάστια και σε υπερπολυτελείς εξοχικές κατοικίες σε όλες τις τουριστικές περιοχές.

   Οι τιμές ενοικίων θα παραμείνουν υψηλές στις πόλεις με αυξημένη ζήτηση, όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, η Πάτρα και το Ηράκλειο. Υψηλά ενοίκια θα συναντάμε επίσης σε περιοχές με πανεπιστήμια, υψηλό τουριστικό ενδιαφέρον, και όπου υπάρχει ανάγκη για δωμάτια προσωπικού, είτε μόνιμου είτε εποχιακού. Αντίστοιχα, υψηλές τιμές αναμένονται κοντά σε σταθμούς του μετρό και του ΗΣΑΠ, καθώς και σε νεόδμητα διαμερίσματα. Για να έχουμε σταθερότητα στις τιμές ακινήτων και σε κάποιες περιοχές μείωση, αναφέρει ο κ.Ρεβύθης, θα πρέπει να υπάρχει έλεγχος από την κυβέρνηση στον τιμοκατάλογο υλικών, μείωση σε εργοδοτικές εισφορές, εντάξεις περιοχών στο σχέδιο πόλεως, έλεγχος στα ακίνητα των τραπεζών και των services στο να βγουν ακίνητα στην αγορά και με λογικό περιθώριο κέρδους από αυτούς και μείωση φορολογίας στα ενοίκια που φθάνει μέχρι 45%. Επιπλέον, η αγορά κατοικίας παραμένει άπιαστο όνειρο για πολλές οικογένειες που βλέπουν να μην αυξάνονται οι μισθοί τους, ενώ παράλληλα το κόστος ζωής παραμένει υψηλό και οι στεγαστικές λύσεις ανεπαρκείς. Θα πρέπει να υπάρξει μέριμνα για αυτές τις οικογένειες, εκτός από το «Σπίτι μου 2» να υπάρξουν και άλλα προγράμματα με ευέλικτες στεγαστικές λύσεις.

   Τα Νότια Προάστια στις περιοχές τις Αττικής με τις υψηλότερες τιμές, ενώ στον Πειραιά και τα προάστιά του οι μεγαλύτερες αυξήσεις

   Tην εξέλιξη τιμών των κατοικιών προς πώληση και ενοικίαση σε όλη την Ελλάδα κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024 κατέγραψε ο SPI, ο δείκτης τιμών του Spitogatos, ο οποίος αποτυπώνει τις τάσεις τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων μέσα από πραγματικά δεδομένα αγγελιών στην πλατφόρμα του Spitogatos. Κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2024, καταγράφεται αύξηση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα. Οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης σημείωσαν άνοδο 7,9% σε σύγκριση με το 4ο τρίμηνο του 2023 και αύξηση 2,2% σε σχέση με το 3ο τρίμηνο του 2024. Αντίστοιχα, οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης παρουσίασαν αύξηση 5,8% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2023, ενώ κινήθηκαν περίπου στα ίδια επίπεδα σε σχέση με το 3ο τρίμηνο του 2024. Οι αυξήσεις των μέσων ζητούμενων τιμών πώλησης κατοικιών αποδίδονται στο συνεχιζόμενο ενδιαφέρον των αγοραστών και επενδυτών για ακίνητα στα αστικά κέντρα αλλά και σε τουριστικούς προορισμούς, καθώς και στην επικείμενη έναρξη του στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου 2» που αναμένεται να ενισχύσει τη ζήτηση για κατοικίες που πληρούν τις προϋποθέσεις του.

   Τα πιο ακριβά και τα πιο οικονομικά σημεία της Ελλάδας

   Τα Νότια Προάστια της Αττικής διατηρούν αδιαμφισβήτητα την πρωτοκαθεδρία ως η ακριβότερη περιοχή για αγορά κατοικίας και το 4ο τρίμηνο του 2024. Στη δεύτερη θέση βρίσκονται οι Κυκλάδες, ενώ ακολουθούν τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας και ο Νομός Λευκάδας. Ενδιαφέρον προκαλεί και η είσοδος του Νομού Χανίων στην κατάταξη των top 5 ακριβότερων περιοχών της Ελλάδας για αγορά κατοικίας.

   Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικιών, τα Νότια Προάστια ξεχωρίζουν ξανά ως η περιοχή της χώρας με τις υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικίας. Στη λίστα των πιο ακριβών περιοχών βλέπουμε πάλι τις Κυκλάδες, με τα Βόρεια Προάστια και το κέντρο της Αθήνας να ακολουθούν. Την πεντάδα έρχεται να συμπληρώσει ο Πειραιάς. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η περίπτωση της Χαλκιδικής, όπου οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης παραμένουν σταθερά υψηλές λόγω της αυξημένης τουριστικής δραστηριότητας και της μεγάλης διαθεσιμότητας επιλογών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

   Στον αντίποδα, στις πιο οικονομικές περιοχές της Ελλάδας για αγορά κατοικίας, κατατάσσονται οι Νομοί Καστοριάς και Κοζάνης. Ακολουθούν οι Νομοί Καρδίτσας, Φλώρινας και Κιλκίς Στις πιο οικονομικές περιοχές της χώρας για ενοικίαση κατοικίας συναντάμε τα εξής: Νομός Κιλκίς, Υπόλοιπο Νομού Θεσσαλονίκης, Νομός Πέλλας, Νομός Ημαθίας και Νομός Καστοριάς.

   Στα Νότια Προάστια εντοπίζονται κατά κύριο λόγο οι ακριβότερες περιοχές της Αττικής για αγορά κατοικίας κατά το 4ο τρίμηνο του 2024. Συγκεκριμένα, στην κορυφή των πιο ακριβών περιοχών για αγορά κατοικίας βρίσκεται η Βουλιαγμένη με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας που ανέρχεται στις 7.216 ευρώ /τ.μ. Ακολουθούν οι περιοχές: Βούλα, Γλυφάδα, Κολωνάκι-Λυκαβηττός και Ελληνικό. Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικίας, η Βουλιαγμένη και πάλι βρίσκεται στην κορυφή των πιο ακριβών περιοχών για το 4ο τρίμηνο του 2024 με μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης 19,9 ευρώ /τ.μ. Ακολουθούν οι περιοχές Φιλοθέη, Κολωνάκι-Λυκαβηττός, Γλυφάδα και Βάρη-Βάρκιζα. Οι πιο οικονομικές επιλογές στην Αττική για αγορά κατοικίας εντοπίζονται στην Αγία Βαρβάρα, στο Πέραμα, στις Αχαρνές, στον Βαρνάβα και στα Πατήσια. Αναφορικά με την ενοικίαση, οι περιοχές της Αττικής που κατέγραψαν την χαμηλότερη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας κατά το 4ο τρίμηνο του 2024 είναι το Πέραμα και οι Αχαρνές, ενώ ακολουθούν το Κρυονέρι, η Νέα Χαλκηδόνα και το Ίλιον.

   Αυξήσεις άνω του 20% στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών καταγράφηκαν σε διάφορα σημεία της Αττικής κατά το 4ο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2023. Οι υψηλότερες αυξήσεις εντοπίζονται στην περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία στον Πειραιά (27,6%), στα ‘Ανω Πατήσια (25,5%), στην Δραπετσώνα (23,2%) και το κέντρο της Αθήνας με αύξηση της τάξης του 22,7%.

   Στο κομμάτι της ενοικίασης κατοικιών, οι περιοχές της Αττικής που κατέγραψαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις μέσων ζητούμενων τιμών κατά το 4ο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το 4ο τρίμηνο του 2023 εντοπίζονται στα Προάστια του Πειραιά, στο Κέντρο της Αθήνας και στα Ανατολικά Προάστια. Συγκεκριμένα, η περιοχή με την μεγαλύτερη αύξηση μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης για το 4ο τρίμηνο του 2024 είναι το Μοσχάτο (28,5%). Ακολουθούν οι εξής περιοχές: Ταύρος (22,1%), Μαραθώνας (28,2%), Δραπετσώνα (23,2%) και Κέντρο Αθήνας (26,4%).

   Ποια είναι τα διαθέσιμα ακίνητα-τα χαρακτηριστικά τους

   Σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty, που ανακοίνωσε μία one-stop-shop υπηρεσία για το «ΣΠΙΤΙ μου 2» για μια αποτελεσματική, γρήγορη και ευχάριστη εμπειρία για τους πολίτες από την αρχή έως το τέλος, το χαρτοφυλάκιο διαθέσιμων ακινήτων περιλαμβάνει έναν σημαντικό αριθμό επιλογών, ιδιαίτερα σε μεγάλες γεωγραφικές περιοχές όπως η Αττική με 32.392 ακίνητα και η Θεσσαλονίκη με 15.071 ακίνητα. Αξιοσημείωτο είναι επίσης σύμφωνα με την Prosperty ότι το 61% των ακινήτων αφορά διαμερίσματα σε πολυκατοικίες, ενώ το 50% έχει κατασκευαστεί πριν από το 1985. Η μέση ηλικία των ακινήτων ανέρχεται στα 45 έτη, αναδεικνύοντας την αυξημένη ανάγκη για ανακαίνιση. Η Prosperty, όπως επισημαίνει, μέσα από τις ολοκληρωμένες υπηρεσίες της, υποστηρίζει ενεργά αυτή την απαίτηση, προσφέροντας λύσεις που αναβαθμίζουν την αξία και τη λειτουργικότητα των ακινήτων, ενώ παράλληλα διευκολύνουν τους ωφελούμενους στην επιλογή της ιδανικής κατοικίας.

   Η μέση αξία των ακινήτων διαφέρει σημαντικά ανά περιοχή και αποτυπώνει τις διαφοροποιήσεις της αγοράς ακινήτων σε διαφορετικές περιοχές, με την μέση τιμή ανά τ.μ. να παρατηρείται ως εξής:

   ● Αθήνα Κέντρο: 2.010 ευρώ/τ.μ

   ● Αθήνα Βόρεια: 2.414 ευρώ/τ.μ

   ● Αθήνα Νότια: 2.395 ευρώ/τ.μ

   ● Αθήνα Δυτικά: 1.801 ευρώ/τ.μ

   ● Αθήνα Ανατολικά: 1.978 ευρώ/τ.μ

   ● Πειραιάς: 2.256 ευρώ/τ.μ

   ● Θεσσαλονίκη (Δήμος): 2.373 ευρώ/τ.μ

   ● Θεσσαλονίκη (Περιφερειακοί Δήμοι): 1.512 ευρώ/τ.μ

   ● Θεσσαλονίκη (Υπόλοιπο Νομού): 1.145 ευρώ/τ.μ

   ● Πάτρα: 1.365 ευρώ/τ.μ

   ● Ηράκλειο Κρήτης: 1.467 ευρώ/τ.μ

   Ο Αντώνης Μαρκόπουλος Διευθύνων Σύμβουλος & Ιδρυτής της Prosperty επισημαίνει: “Το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» έχει κινητοποιήσει χιλιάδες ανθρώπους, και ήδη η ανταπόκριση είναι εντυπωσιακή. Όμως, η πραγματική πρόκληση δεν είναι μόνο ο έλεγχος επιλεξιμότητας ή η προέγκριση ενός δανείου. Το πραγματικό στοίχημα στην Prosperty είναι να βοηθήσουμε τον πελάτη να βρει το κατάλληλο ακίνητο, το οποίο όχι μόνο να καλύπτει τις προσωπικές του ανάγκες, αλλά και να πληροί τις αυστηρές τεχνικές προϋποθέσεις του προγράμματος. Αφού βρούμε το ακίνητο που επιθυμεί, ακολουθείται μια σειρά από απαιτητικές ενέργειες που πρέπει να ολοκληρωθούν. Θα πρέπει να γίνουν οι συνεννοήσεις με τον ιδιοκτήτη, να πραγματοποιηθούν οι νομικοί και τεχνικοί έλεγχοι, καθώς και να ολοκληρωθούν όλα τα απαραίτητα βήματα για να προχωρήσει η εκταμίευση του δανείου και η υπογραφή του συμβολαίου. Στην Prosperty, ο πελάτης δεν χρειάζεται πλέον να συντονίζει 4-5 διαφορετικούς φορείς ή να περιμένει 8-10 μήνες από την προέγκριση του δανείου Σπίτι μου 2, μέχρι την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Μέσω της Prosperty, όλη η διαδικασία προχωρά με τον πλέον αξιόπιστο και αποτελεσματικό τρόπο».

Πηγή; ΑΠΕ

Έτσι λοιπόν όσοι εκμεταλλεύονται, πάνω από δύο ακίνητα, θα αντιμετωπίζονται από την Εφορία ως επιχειρηματίες, κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να ακολουθήσουν συγκεκριμένο οδικό χάρτη, με έναρξη δραστηριότητας και άνοιγμα βιβλίων.

Μία σημαντική τομή – αλλαγή, που ναι μεν έχει τεθεί σε εφαρμογή, αλλά όχι πλήρως, εξαιτίας της αποχής στην οποία βρίσκονται οι συμβολαιογράφοι, αλλά και της δυνατότητας συνέχισης της διαδικασίας μεταβίβασης ακινήτου με μετρητά, εφόσον έχει υπογραφεί προσύμφωνο και έχει δοθεί προκαταβολή, είναι κατάργηση εξόφλησης μερικής ή εν συνόλω του τιμήματος απόκτησης ακινήτου.

Δύο είναι οι βασικές κατευθύνσεις που διέπουν το πλαίσιο των αλλαγών. Η μία είναι να κάνει πιο εύκολη για τον φορολογούμενο την διαδικασία μεταβίβασης ή απόκτησης ακινήτου, μειώνοντας σημαντικά τον χρόνο που απαιτείται για να γίνει κάτι τέτοιο, αλλά και τον όγκο των δικαιολογητικών που απαιτούνται.

Η άλλη έχει να κάνει με την ανάγκη για φορολογική δικαιοσύνη. Ειδικά στην βραχυχρόνια μίσθωση επιχειρείται μία τομή σχετικά με την εξομοίωση των εν λόγω ακινήτων με τα ξενοδοχειακά ακίνητα, στο μέτρο που αυτό είναι εφικτό.

Ας δούμε ενδεικτικά τις κυριότερες αλλαγές που έρχονται από το νέο έτος, τυπικά και ουσιαστικά.

Συγκεκριμένα:

1. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα γίνονται πλέον υποχρεωτικά με την χρήση τραπεζικών εργαλείων. Κάθε συμβόλαιο που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά θα θεωρείται άκυρο και θα απαγορεύεται η μεταγραφή του. Το μέτρο ισχύει ήδη, ωστόσο επειδή δίνεται η δυνατότητα σε όσους έχουν υπογράψει προσύμφωνο και έχουν δώσει προκαταβολή σε μετρητά να συνεχίσουν την όλη διαδικασία μέχρι την ολοκλήρωση της πράξης μεταβίβασης, η ρύθμιση θα ισχύσει πλήρως μέσα στο 2024 και θα αφορά τις όποιες κινήσεις γίνονται από μηδενική βάση.
2. Με βάση την νέα νομοθεσία δίνονται κίνητρα με μεγαλύτερη μείωση φόρου για ανακαίνιση ακινήτων. Οι δαπάνες για την αγορά αγαθών και τη λήψη υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, μειώνουν, ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο πέντε ετών, τον φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, μέχρι του αναλογούντος για κάθε έτος φόρου, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ. Οι δαπάνες για υλικά λαμβάνονται υπόψη μέχρι ποσού που αντιστοιχεί στο 1/3 του ποσού για δαπάνες υπηρεσιών. Όλες οι δαπάνες θα πρέπει να προκύπτουν από τιμολόγια τα οποία έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής και διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ από τον προμηθευτή μέσω του συστήματος myDATA.
3. Αλλαγές στον τρόπο φορολόγησης των μακροχρόνιων μισθώσεων. Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση θα υποχρεούνται να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, να τηρούν βιβλία και να εκδίδουν φορολογικά στοιχεία. Επίσης όπως είναι φυσικό για όλους τους επιτηδευματίες θα επιβαρύνονται με τις προβλεπόμενες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο.
4. Επεκτείνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, που είναι 0,5 % επί των εσόδων.
5. Αύξηση προστίμων για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Τα πρόστιμο για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, το οποίο σήμερα είναι οριζόντιο, ανέρχεται σε 5.000 ευρώ και επιβάλλεται στον διαχειριστή, είτε είναι κύριος ή επικαρπωτής ή τρίτος, θα ορίζεται πλέον στο 50% των ακαθαρίστων εσόδων του εκάστοτε τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο στα 5.000 ευρώ.
6. Θέσπιση ανώτατου ορίου διάρκειας 60 ημερών σε κάθε βραχυχρόνια μίσθωση: Το όριο των 60 ημερών αφορά στη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά.
7. Κατάργηση από την 1η Ιανουαρίου 2024 της υποχρέωσης για χορήγηση βεβαίωσης για μη οφειλή του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Οι πολίτες ήταν υποχρεωμένοι για την προσκόμιση του εν λόγω πιστοποιητικού να περιμένουν τουλάχιστον από έναν έως και εννέα μήνες προκειμένου να το παραλάβουν από τους Δήμους. Με βάση το νέο καθεστώς το Κτηματολόγιο θα ενημερώνει τον δήμο ο οποίος με τη σειρά του θα ελέγχει αν υπάρχει οφειλή ΤΑΠ και εφόσον υπάρχει τότε θα βεβαιώνεται το χρέος και θα εισπράττεται μέσω της εφορίας. Με αυτό το τρόπο οι ιδιοκτήτες και αγοραστές ακινήτων δεν θα ταλαιπωρούνται στις ουρές στις δημοτικές υπηρεσίες.

Σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις:

• Βεβαίωση ΤΑΠ: Το νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου με την επωνυμία «Ελληνικό Κτηματολόγιο», με την ολοκλήρωση καταχώρισης κάθε εγγραπτέας πράξης με την οποία μεταβιβάζεται η κυριότητα ακινήτου, ενημερώνει τον Δήμο, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο, α) για το εμβαδόν του ακινήτου, του οποίου η κυριότητα μεταβάλλεται, και β) για τα στοιχεία του δικαιοπάροχου και του αποκτώντα την κυριότητα του ακινήτου, όπως αυτά καταχωρίζονται στη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου με την καταχώριση κάθε εγγραπτέας πράξης. Μετά την ενημέρωση τυχόν οφειλή Τέλους Ακίνητης Περιουσίας βεβαιώνεται και εισπράττεται από τον υπόχρεο δικαιοπάροχο του αποκτώντα κατά τις ισχύουσες διατάξεις στην Ταμειακή Υπηρεσία του δικαιούχου Δήμου.
• Κτηματολογικό διάγραμμα: Καταργείται η πολλαπλή προσκόμιση αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος σε περίπτωση διηρημένων ιδιοκτησιών που βρίσκονται εντός του ιδίου οικοπέδου. Σήμερα, εάν κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες σε μια πολυκατοικία πρέπει να επισυνάψει στο συμβόλαιο τρία αποσπάσματα κτηματολογικού διαγράμματος τα οποία δείχνουν ακριβώς το ίδιο οικόπεδο με το αντίστοιχο κόστος.
• Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου: Παράλληλα με την εφαρμογή του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου η συλλογή των εγγράφων θα πραγματοποιείται από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου μετά από εξουσιοδότηση των συμβαλλόμενων. Ο συμβολαιογράφος τον οποίο εξουσιοδοτούν ο αγοραστής και ο πωλητής του ακινήτου αναλαμβάνει να συγκεντρώσει ηλεκτρονικά τα πιστοποιητικά μέσω της πλατφόρμας e-Μεταβίβαση η οποία «τρέχει» στη ψηφιακή πύλη του δημοσίου gov.gr Το νέο σύστημα αφορά αποκλειστικά συμβάσεις μεταξύ φυσικών προσώπων επί εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο. Μέσω της νέας πλατφόρμας θα αντλούνται ηλεκτρονικά όλα τα δικαιολογητικά που είναι απαραίτητα για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία μέσα σε λίγα 24ωρα.

Στις περιοχές που οι τιμές ζώνης πήραν την ανηφόρα οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα κοστίζουν ακριβότερα. Ακόμα και στις περιπτώσεις αγοράς πρώτης κατοικίας ή γονικής παροχή που είναι αφορολόγητες η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα «φουσκώσει» τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα έξοδα μεταγραφής που επιβαρύνουν τους φορολογούμενους.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Εκτινάσσονται οι αντικειμενικές αξίες – Δεν θα αυξηθεί ο ΕΝΦΙΑ, διαβεβαίωσε ο Σταϊκούρας

Ωστόσο το τελικό αποτέλεσμα θα είναι να παγώσουν πάλι οι αγοραπωλησίες των αγορά ακινήτων, την ώρα που βρίσκονταν σε καλό επίπεδο, ενώ ταυτόχρονα αυτό σημαίνει πως θα αυξηθούν και τα ενοίκια. 

Από τα στοιχεία που δημοσιοποίησε σήμερα το υπουργείο Οικονομικών υπάρχει αναπροσαρμογή υψηλότερα τις ανώτατες τιμές ζώνης στις λαϊκές συνοικίες και να αυξήσει τις κατώτατες τιμές ζώνης σε ακριβές περιοχές της Αττικής.

Πλέον οι αντικειμενικές τιμές στις μεγάλες περιοχές της Αττικής διαμορφώνονται ως εξής:

Σε περιοχές τουριστικού και παραθεριστικού ενδιαφέροντος:

• 250% αύξηση στην Ιθάκη από 600 ευρώ σε 2.100 ευρώ 
• 229% αύξηση σε τρεις ζώνες της Μυκόνου από 1.200 ευρώ σε 3.800 και 3.950 ευρώ
• 200% αύξηση στη Ρόδο από 700 ευρώ σε 2.100 ευρώ
• 108% αύξηση στην Κω από 650 ευρώ σε 1.350 ευρώ 
• 105% αύξηση στην Σαντορίνη από 1.100 ευρώ σε 2.250 ευρώ 
• 94% αύξηση στην Κασσάνδρα Χαλκιδικής από 800 ευρώ σε 1.550 ευρώ 
• 93% αύξηση στο Λαγονήσι από 750 ευρώ σε 1.450 ευρώ
• 79% αύξηση στην Κεφαλλονιά από 700 ευρώ σε 1.250 ευρώ 
• 75% αύξηση στην Χερσόνησο Ηρακλείου από 600 σε 1.050 ευρώ 
• 69% αύξηση στο Ναύπλιο από 1.300 ευρώ σε 2.200 ευρώ 
• 62% αύξηση στην Ανάβυσσο από 1.050 ευρώ σε 1.700 ευρώ
• 52% στην Κέρκυρα από 1.050 ευρώ σε 1.600 ευρώ

Πού εμφανίζεται μείωση της τιμής

• η Φλώρινα, από 600 σε 300 ευρώ (μείωση 50%),
• η Χίος, από 800 σε 450 ευρώ (μείωση 44%),
• οι Πρέσπες, από 600 σε 400 ευρώ (μείωση 33%),
• το Αμύνταιο, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%),
• και η Ορεστιάδα, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).

Στο σύνολο της Επικράτειας, όπως αναφέρει το υπουργείο:

• αύξηση επιβάλλεται στο 55% του συνόλου των ζωνών (7.634), κατά μέσο όρο 19,5%
• αμετάβλητες παραμένουν 24% του συνόλου των ζωνών (3.314)
• μείωση θα υπάρξει στο 21% του συνόλου των ζωνών (2.860), κατά μέσο όρο 14,7%

Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, όπως:

• τα Φάρσαλα, από 500 σε 250 ευρώ (μείωση 50%),
• η Νάξος, από 800 σε 500 ευρώ (μείωση 38%),
• τα Άνω Λιόσια, από 650 σε 450 ευρώ (μείωση 31%),
• η Δωδώνη Ιωαννίνων, από 550 σε 400 ευρώ (μείωση 27%),
• η Κόνιτσα, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%),
• και τα Δερβενοχώρια Βοιωτίας, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).

Ο υπουργός Οικονομικών υποστήριξε ότι παρότι σε περιοχές μπορεί να καταγράφεται αύξηση άνω του 200%, όπως π.χ. η Μύκονος, για περιοχές που ήταν εκτός του συστήματος μέχρι πρότινος, η αναδιαμόρφωση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών θα γίνει με παράλληλη προσαρμογή συντελεστών ώστε τελικά το συνολικό ποσό που θα εισπραχθεί μέσω του ΕΝΦΙΑ να μην αυξηθεί.

Παραδέχθηκε ωστόσο ότι θα προκύψουν επιβαρύνσεις για κατοικίες που σήμερα «υποφορολογούνται» όπως είπε, χωρίς να δώσει μία σαφέστερη ερμηνεία του τι θεωρεί υποφορολόγηση. 

Χρησιμοποίησε το παράδειγμα της Μυκόνου ως τουριστικής περιοχής με πολύ μεγάλο οικιστικό ενδιαφέρον όπου θα σημειωθούν αυξήσεις ακόμη και άνω του 200%, καθώς πριν υπολογίζονταν με τιμή τα 1.200 ευρώ. Ωστόσο, παραδέχθηκε ταυτόχρονα ότι θα υπάρξουν μεγάλες αυξήσεις και σε αστικές περιοχές με έντονη ανάπτυξη και οικιστικό ενδιαφέρον όπως τα νότια προάστια της Αθήνας.

Οι ζώνες αντικειμενικού προσδιορισμού αυξάνονται πλέον σε 13.808 με την προσθήκη 3.643 νέων, κάτι που αυξάνει αντίστοιχα την πληθυσμιακή κάλυψη στο 98% και αγγίζει την πλήρη κάλυψη για τα εντός σχεδίου ακίνητα, όπως υποστήριξε ο ίδιος.