Στο “σφυρί” τα σπίτια των φτωχών – Γιατί καθυστερεί ο ειδικός φορέας – Παρενέργειες από τις αντικειμενικές

Οι πλειστηριασμοί κατοικιών ευάλωτων οφειλετών, δεν προστατεύονται από εξώσεις, παρότι αυτό προβλέπεται από τον πτωχευτικό νόμο, επειδή καθυστερεί η ίδρυση του ειδικού φορέα που θα αγοράζει τις κατοικίες τους από τους πλειστηριασμούς και θα τις εκμισθώνει στους οφειλέτες.

Ο ειδικός φορέας για την απόκτηση ακινήτων ευάλωτων δανειοληπτών, δηλαδή όσων έχουν τόσο χαμηλά εισοδήματα ώστε να δικαιούνται επιδότηση ενοικίου, προβλεπόταν να τεθεί σε λειτουργία από την 1η Ιουνίου, ταυτόχρονα με την ενεργοποίηση του πτωχευτικού νόμου, με την οποίο καταργείται κάθε προστασία της κύριας κατοικίας από πλειστηριασμούς και προβλέπεται μόνο μια προστασία από εξώσεις για τους ευάλωτους.

Όμως, ο ειδικός φορέας, που θα ελέγχεται από ιδιώτες, δεν έχει συσταθεί και η κυβέρνηση ενημέρωσε την Κομισιόν ότι αυτό θα γίνει το αργότερο ως το τέλος Μαρτίου 2022. Έτσι, για 9 μήνες, οι ευάλωτοι οφειλέτες πέφτουν σε ένα νομικό κενό: οι πλειστηριασμοί των κατοικιών τους δεν απαγορεύονται, ωστόσο δεν θα υπάρχει η δυνατότητα να τις αγοράσει ο φορέας απόκτησης κατοικίων για να αποφύγουν την έξωση.

Το υπουργείο Οικονομικών, σε μια προσπάθεια να αντιμετωπίσει το πρόβλημα, χωρίς όμως και να προχωρήσει σε νομοθετική ρύθμιση που θα τροποποιεί προσωρινά τον πτωχευτικό νόμο, άφησε να «διαρρεύσει» (δεν έχει γίνει καν επίσημη ανακοίνωση) ότι έχει συμφωνήσει με τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης δανείων να «παγώσουν» τους πλειστηριασμούς για τους ευάλωτους, υπό την προϋπόθεση ότι αυτοί θα ενημερώνουν έγκαιρα για τα εισοδήματά τους, ώστε να διαπιστώνεται ότι εμπίπτουν στις προϋποθέσεις του νόμου.

Το Σin έχει αναφέρει ότι αυτή η ιδιότυπη συμφωνία κυρίων αποτελεί μια εμβαλωματική και νομικά προβληματική λύση, που δεν διασφαλίζει την προστασία των ευάλωτων οφειλετών. Η κυβέρνηση, όμως, βρίσκεται πλέον σε ισχυρή πίεση και από τους δικηγόρους, οι οποίοι ζητούν να αντιμετωπισθεί το πρόβλημα με μια νομοθετική πρωτοβουλία και ανακοίνωσαν αποχή από διαδικασίες πλειστηριασμών ευάλωτων δανειοληπτών.

Ειδικότερα, όπως ανακοίνωσε η Ολομέλεια των Προέδρων των Δικηγορικών Συλλόγων Ελλάδος:

• Οι ρυθμίσεις του Νέου Πτωχευτικού Κώδικα δεν εξασφαλίζουν την λυσιτελή προστασία των ευάλωτων οφειλετών, και δη της πρώτης κατοικίας τους. (…) Με την εφαρμογή του Πτωχευτικού νόμου, επίκεινται στο επόμενο χρονικό διάστημα πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας καθώς μέχρι σήμερα δεν έχουν εκδοθεί οι προβλεπόμενες εφαρμοστικές του νόμου υπουργικές αποφάσεις, αλλά κυρίως, δεν έχει συσταθεί ο «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» και η σχετική πλατφόρμα του εξωδικαστικού συμβιβασμού είναι σήμερα «αδειανό πουκάμισο».
• Οι άνω εξελίξεις στερούν πλέον κάθε προστασία των ευάλωτων δανειοληπτών και τους αφήνουν παντελώς εκτεθειμένους στα συμφέροντα των Τραπεζών και των Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων (funds).
• Η Ολομέλεια κρίνει ως απόλυτα αναγκαία την αναστολή των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας των ευάλωτων οφειλετών νομοθετικώς και τη θέσπιση δεοντολογικού κανονισμού λειτουργίας των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων δια νόμου.
• Υπό τις συνθήκες αυτές, και λαμβάνοντας υπόψη τους κινδύνους που δημιουργούνται, η Ολομέλεια καλεί τα Διοικητικά Συμβούλια των Δικηγορικών Συλλόγων της Χώρας να αποφασίσουν την αποχή των δικηγόρων-μελών τους από διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης για επίσπευση πλειστηριασμών, με εντολείς Τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων κατά της πρώτης κατοικίας των ευάλωτων νοικοκυριών, όπως ορίζονται με το ν. 4738/2020, σύμφωνα με το ειδικότερο πλαίσιο που θα καθορίσει η Συντονιστική Επιτροπή.

Υπό την πίεση των δικηγορικών συλλόγων, στενεύουν τα περιθώρια για την κυβέρνηση και αρχίζει να εξετάζεται μια νομοθετική ρύθμιση προσωρινού χαρακτήρα, με την οποία θα ανασταλούν και τυπικά οι πλειστηριασμοί για τους ευάλωτους δανειολήπτες. Όσο παραμένει το σημερινό, ιδιότυπο καθεστώς «κενού» στην προστασία των ευάλωτων, τονίζουν δικηγόροι, είναι πάντα ανοικτό το ενδεχόμενο να δούμε εξώσεις φτωχών νοικοκυριών από τις κατοικίες τους, καθώς μάλιστα τα funds δείχνουν όλο και πιο έντονες διαθέσεις επιθετικής ανάκτησης δανείων.

Αντικειμενικές – Παρενέργειες

Απώλειες κοινωνικών επιδομάτων και φοροαπαλλαγών για αγορά πρώτης κατοικίας, γονικές παροχές και δωρεές και καταβολή έξτρα φόρου λόγω των τεκμηρίων διαβίωσης προκαλεί η αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας από την 1η Ιανουαρίου 2022

Με τις νέες τιμές χιλιάδες νοικοκυριά κινδυνεύουν να χάσουν τα κοινωνικά επιδόματα καθώς ένα από τα βασικά κριτήρια για την χορήγηση τους είναι το ύψος της αντικειμενικής αξίας της ακίνητης περιουσίας τους ενώ πολλοί φορολογούμενοι θα επιβαρυνθούν με πρόσθετο φόρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας ή τη μεταβίβαση της περιουσίας στα παιδιά τους λόγω υπέρβασης του αφορολόγητου ορίου. Επίσης ένας σημαντικός αριθμός φορολογούμενων που διαμένουν σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη κατοικία θα βρεθεί αντιμέτωπος με την απειλή των τεκμηρίων καθώς η αύξηση των τιμών «φουσκώνει» το τεκμαρτό εισόδημα.

Το ντόμινο επιβαρύνσεων ευρέως από το άλμα των αντικειμενικών αξιών προκαλεί έντονο πονοκέφαλο στο υπουργείο Οικονομικών που συγκροτεί Ομάδα Εργασίας η οποία θα αξιολογήσει τις επιπτώσεις της αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης πέραν του ΕΝΦΙΑ σε άλλους φόρους και τέλη καθώς και σε κοινωνικά επιδόματα και θα καταθέσει προτάσεις για την προσαρμογή στα νέα δεδομένα όπου απαιτηθεί και κριθεί αναγκαίο. Παράλληλα θα λειτουργεί και εξειδικευμένη Ομάδα Εργασίας της φορολογικής πολιτικής για τη διαμόρφωση του νέου ΕΝΦΙΑ.

• Αντικειμενικές αξίες: Ανατροπές σε μία επιδόματα, φοροαπαλλαγές και φόρους
  Ειδικότερα η ειδική ομάδα εργασίας θα αναλάβει να εντοπίσει τις ανατροπές σε μια σειρά επιδόματα, φοροαπαλλαγές και φόρους όπως:
• Κοινωνικά επιδόματα: Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών ενέχει κινδύνους για χιλιάδες δικαιούχους κοινωνικών επιδομάτων και ειδικά για όσους λαμβάνουν το Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα, το επίδομα στέγασης, το επίδομα θέρμανσης. Για τη χορήγηση των επιδομάτων λαμβάνεται υπόψη η φορολογητέα – αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας η οποία δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από συγκεκριμένα όρια ανάλογα με την οικογενειακή κατάστασή. Για παράδειγμα για την καταβολή του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος θα πρέπει η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού, να μην υπερβαίνει στο σύνολο της το ποσό των 90.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και έως 150.000 ευρώ. Το ίδιο ισχύει και για το κοινωνικό τιμολόγιο της ΔΕΗ. Για την ένταξη ενός άγαμου χωρίς τέκνα στο κοινωνικό τιμολόγιο θα πρέπει, μεταξύ άλλων, η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας του να μην υπερβαίνει το ποσό των 120.000 ευρώ. Για οικογένειες ή άλλα πολυπρόσωπα νοικοκυριά το όριο των 120.000 ευρώ προσαυξάνεται κατά 15.000 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος πέραν του ενός.
• Αφορολόγητο πρώτης κατοικίας: Το όριο αντικειμενικής αξίας για την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης σε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας ανέρχεται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο φορολογούμενο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο το οποίο προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε ένα από τα επόμενα παιδιά. Με την αύξηση των αντικειμενικών τιμών σε πολλές περιπτώσεις η φορολογητέα αξία της πρώτης κατοικίας θα υπερβεί τα αφορολόγητα όρια και εάν δεν αναπροσαρμοστούν οι αγοραστές θα κληθούν να πληρώσουν υψηλότερο φόρο μεταβίβασης.
• Αφορολόγητο δωρεών-γονικών παροχών: Μεγαλύτερη επιβάρυνση θα προκύψει για φορολογούμενους που θα μεταβιβάσουν ακίνητα στα παιδιά τους με γονική παροχή Κι αυτό γιατί η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας θα υπερβεί μετά την αύξηση της το όριο των 150.000 ευρώ για το οποίο προβλέπεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής.
• Τεκμήρια: Το άλμα των αντικειμενικών αξιών κάνει πιο «τσουχτερό» το τεκμήριο διαβίωσης για τις κατοικίες. Σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές τιμές ζώνης αυξάνονται πάνω από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών που λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος αυξάνονται κατά 40%. Σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές τιμές αυξήθηκαν πάνω από τις 5.000 ευρώ ανά τ.μ., τα τεκμήρια των κατοικιών αυξάνονται κατά 21,43%.