Έρευνα libre/ Η αγορά ακινήτων “φουσκώνει” επικίνδυνα- Ενοίκια και τιμές δυσανάλογα υψηλές

Την ώρα που η κυβέρνηση εξαγγέλλει αλλαγή των ορίων για τη χορήγηση της Golden Visa στην κατεύθυνηση ενός προγράμματος που θεωρητικά θα προσελκύσει επενδυτές κι επενδύσεις στη χώρα, η αγορά ακινήτων είναι απλησίαστη για τον μέσο Έλληνα. Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου e-real estates Θέμης Μπάκας σχολιάζει στο libre όσα εξαγγέλθηκαν κάνοντας λόγο για βαθιά στεγαστική κρίση που οφείλεται στην παντελή απουσία στεγαστικής πολιτικής. Τα όσα λέει η κυβέρνηση μοιάζουν περισσότερο επικοινωνιακά τεχνάσματα, παρά ουσιαστικές λύσεις.

Συνολικά κεφάλαια 5,54 δισ. ευρώ εκτιμάται ότι έχουν εισρεύσει στην αγορά ακινήτων, μέσω του προγράμματος Golden Visa από την αρχή της λειτουργίας του. Κατά τη διάρκεια του 2023 χορηγήθηκαν 4.231 νέες άδειες, αριθμός που ήταν υψηλότερος κατά σχεδόν 100% έναντι του 2022. Σήμερα, εκκρεμούν 7.596 αιτήσεις για χορήγηση άδειας.

• Το πρόγραμμα βρίσκεται σε ένα μεταβατικό στάδιο, καθώς η κυβέρνηση έδωσε με πρόσφατη νομοθετική ρύθμιση τη δυνατότητα στους ξένους επενδυτές να ολοκληρώσουν συναλλαγές έως τις 30 Απριλίου.

Από το βήμα της Βουλής, την Παρασκευή 9/2, ο Πρωθυπουργός είπε «Όχι» στην αναστολή χορήγησης  της Golden Visa γιατί «έχει φέρει πολλά χρήματα» στο ελληνικό κράτος και αποτελεί το «7% των αγοραπωλησιών των ακινήτων». Απέρριψε το ενδεχόμενο αναστολής του προγράμματος, παρότι αυξάνει τις τιμές των κατοικιών, λέγοντας ότι τα ακίνητα που αγοράζονται «δεν ανταγωνίζονται το μέσο διαμέρισμα που θα μισθώσει κάποιος».

• Και προανήγγειλε νέα ρύθμιση μέσω της οποίας θα αυξηθεί το χρηματικό όριο για τη χορήγηση Golden Visa σε περιοχές με σημαντική πίεση στα ενοίκια. Όπως είπε, η κυβέρνηση θα εξετάσει την αύξηση του ποσού στα 800.000 ευρώ, το οποίο έχει ανεβάσει ήδη στα 500.000 από τα 200.000. Αντίστοιχα, πρότεινε «να συζητήσουμε αν θέλουμε να κρατήσουμε το χαμηλό όριο των 250.000, όπου δεν υπάρχει οικιστική πίεση».

Το κυριότερο πρόβλημα που χρήζει άμεσης αντιμετώπισης αφορά τον κίνδυνο «φούσκας» στις τιμές φθηνότερων περιοχών της Αττικής, καθώς εκεί έχει διατηρηθεί το ελάχιστο όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ και παρατηρείται μετατόπιση του επενδυτικού ενδιαφέροντος από ξένους μέσω Golden Visa.

Για το τι συμβαίνει στην πράξη με αυτό το πρόγραμμα μιλά αναλυτικά στο libre Θέμης Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου e-real estates.

«Ξεκίνησε το 2013, το 2014 μπήκε πιο δυναμικά στο παιχνίδι και το 2019 ήταν το αποκορύφωμα. Το πρόγραμμα δε δούλεψε ποτέ σε εθνικό επίπεδο. Στόχος του ήταν η προσέλκυση επενδυτών από τρίτες χώρες που θα αγοράζουν ακίνητο εδώ και θα αποκτούν άδεια διαμονής για πέντε χρόνια. Αυτό δούλεψε μόνο σε συγκεκριμένες περιοχές (πχ δήμος Αθηναίων, Θεσσαλονίκης, νότια προάστια Αττικής). Σ’ αυτές τις τιμές, όμως, αυξήθηκαν και οι τιμές των ακινήτων και δεν υπήρχε έλεγχος της αντικειμενικής αξίας αυτού.

Για παράδειγμα, έχουμε περιπτώσεις που σπίτια με αξία 100.000 ευρώ βρέθηκαν να πωλούνται 250.000. Είχαμε στρέβλωση της αγοράς. Τον Αύγουστο του 2021 μπήκαμε στη διαδικασία να αυξήσουμε τα όρια σε συγκεκριμένες περιοχές, στις 500.000 ευρώ. Έτσι οι επενδυτές στράφηκαν όλοι στις λαϊκές περιοχές που το όριο παρέμενε 250.000».

• Η αύξηση του ορίου στα 800.000 ευρώ που ίσως φέρει η κυβέρνηση, όπως είπε ο πρωθυπουργός από το βήμα τα Βουλής, «δε σημαίνει κάτι, αν δεν υπάρχει έλεγχος της αξίας του ακινήτου που αιτείται κάποιος να αποκτήσει με golden visa».

Κατά τον ίδιο, «το πρόγραμμα πρέπει να λειτουργήσει ως μοχλός ανάπτυξης σε περιοχές που έχουν ανάγκη επενδύσεις. Για παράδειγμα, να ισχύει στη Θεσσαλία και το όριο να είναι 200.000 ευρώ. Να πάνε εκεί οι επενδυτές, να δημιουργήσουμε οικιστικό απόθεμα σε νεόδμητα σπίτια, να υπάρξει οικονομική δραστηριότητα».

Εκτίναξη των ενοικίων

Σύμφωνα με το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, με βάση τον δείκτη τιμών κατοικιών προς το εισόδημα, οι κατοικίες στην Ελλάδα βρίσκονται πάνω από τον πήχη κατά 6 μονάδες βάσης σε σχέση με τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο, όπως και η υπερτίμηση. Παράλληλα, ακόμη μεγαλύτερη είναι η υπερτίμηση με βάση τον δείκτη τιμών προς ενοίκια, με την απόκλιση να αγγίζει τις 29 μονάδες.

• Σύμφωνα με έρευνα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας οι πολίτες εκτιμούν ότι το επόμενο 12μηνο οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν πάνω από 8%, ποσοστό τετραπλάσιο σε σχέση με την Ευρωζώνη, όπου προβλέπεται μέση αύξηση 2,2%, ελαφρά χαμηλότερη από το 2,4% στην αντίστοιχη έρευνα της ΕΚΤ τον Νοέμβριο.

Ο Κυριάκος Μητσοτάκης από τη Βουλή, την Παρασκευή, σημείωσε πως το Airbnb τόνωσε την αγορά ακινήτων, την ώρα που παραδεχόταν πως περιορίζει τον αριθμό διαθέσιμων ακινήτων, πως έχει βγάλει πολλά σπίτια από την αγορά και συμβάλλει στον κίνδυνο αλλοίωσης ολόκληρων περιοχών.

«Και βέβαια το ύψος των μισθωμάτων έχουν αυξηθεί κατά 40% σε σχέση με το 2018. Είναι η άλλη όψη του προβλήματος που αντιμετωπίζαμε πριν από μια δεκαετία, της πλήρους κατάρρευσης της αγοράς ακινήτων» στην αρχή της δεκαετούς κρίσης, ανέφερε.

Σε αυτό το σημείο υποστήριξε πως «τα ακίνητα έχουν αυξηθεί σημαντικά» και ότι «η οικονομία θεραπεύτηκε» αλλά «οι τιμές ακινήτων δεν έχουν φτάσει στο σημείο που ήταν». Υπογράμμισε μάλιστα πως αυτό που είναι κόστος για κάποιον -δηλαδή τους  ενοικιαστές- είναι όφελος για κάποιον άλλον, αυτό που μισθώνει το ακίνητο.

Ο Θέμης Μπάκας σχολιάζει στο libre όσα ειπώθηκαν στη Βουλή για τη στεγαστική κρίση και την αντιμετώπιση αυτής.

«Είμαστε σε βαθιά στεγαστική κρίση στην Ελλάδα. Είμαστε πρωταθλητές για έκτη συνεχόμενη χρονιά στο κόστος στέγασης με τεράστια διαφορά από τη δεύτερη χώρα. Και δεν υπάρχει κανένα σχέδιο στεγαστικής πολιτικής» σημειώνει αρχικά.

Για το πρόγραμμα «Σπίτι Μου» που απευθύνεται σε νέους κυρίως, ο κ. Μπάκας σχολιάζει: «όλες οι άλλες χώρες με επίσης στεγαστικό πρόβλημα, έχουν προγράμματα που τρέχουν από το 2018. Έχουν στεγαστική πολιτική. Εμείς ξεκινήσαμε πέρυσι με πράγματα μικρής κλίμακας, με περιορισμένο κοινό. Ο νέος που πήρε σπίτι με το πρόγραμμα ‘’Σπίτι Μου’’ διαθέτει τουλάχιστον 40.000 ιδία συμμετοχή και πληρούσε τα οικονομικά κριτήρια και πήρε ένα σπίτι όχι φθηνό, αλλά ένα πιο φθηνό δάνειο για το σπίτι. Δε λύθηκε δηλαδή το πρόβλημα για εκείνον που δεν έχει αποταμιεύσει χιλιάρικα και παλεύει να πάρει σπίτι. Επίσης, είδαμε και αυξήσεις στις τιμές πώλησης όταν ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε το πρόγραμμα».

Τα ενοίκια στον Θεό, λέει ο κόσμος, με τον κ. Μπάκα να συμφωνεί. Τι ευθύνεται για την εκτίναξη των τιμών;

«Τα 10 χρόνια των μνημονίων είχαμε μείωση της οικονομικής δραστηριότητας κατά 95% σίγουρα. Τα τραγικά ελλείμματα έκλεισαν την κάνουλα των στεγαστικών δανείων. Από 17 δις εκδόσεις στεγαστικών δανείων το 2007, τα χρόνια των μνημονίων δεν ξεπερνούσαν τις 100-300 εκατ. ευρώ τον χρόνο.

Και κάτι βασικό: 15.000 άνθρωποι κάθε χρόνο ζητάνε σπίτια. Η αγορά δεν έχει τόσα.

Ταυτόχρονα, το 2018 έκανε την εμφάνισή του το Airbnb. Το 2023 είχαμε αύξηση της δυναμικής του στον δήμο Αθηναίων κατά 20%. Τώρα τραβάει από την αγορά ακίνητα που θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν στη μακροχρόνια μίσθωση.

Τα τραπεζικά ιδρύματα τα τελευταία 4 χρόνια ζητάνε ιδία συμμετοχή μέχρι και 40%. Για σπίτι δηλαδή που κοστίζει 200.000, ο νέος πρέπει να έχει αποταμιεύσει στην τράπεζα 80.000. Μα γίνεται αυτό; Γι’ αυτό και, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας, τα στεγαστικά δάνεια δεν ξεπερνάνε το 1,2 δις εκδόσεις τώρα. Δηλαδή, σκεφτείτε, ο ένας μήνας του 2007 είναι όλος ο χρόνος του 2023!».

Η αντιπολίτευση ζητά πλαφόν στις τιμές, η κυβέρνηση το αρνείται. Η λύση για τον κ. Μπάκα είναι «πλαφόν στις αυξήσεις των ενεργών μισθώσεων, όχι στη νέα μίσθωση. Να υιοθετήσουμε δηλαδή το νομοθετικό πλαίσιο που έχει η κυβέρνηση για τις εμπορικές μισθώσεις εδώ και τρία χρόνια».

«Στην Ελλάδα έχουμε βαθιά στεγαστική κρίση» θα επαναλάβει, καταλήγοντας πως «σε δύο χρόνια πάλι τα ίδια θα συζητάμε, δε θα αλλάξει τίποτα όσο δεν έχουμε στεγαστική πολιτική».

Και τι σημαίνει στεγαστική πολιτική; Ο κ. Μπάκας φέρνει το παράδειγμα της Αγγλίας. «Το πρόγραμμα ‘’Σπίτι Μου’’ δεν είναι ελληνική εφεύρεση. Είναι ένα από τα 8 μέτρα που υλοποιεί η Αγγλία τα τελευταία τέσσερα χρόνια. Ένα από τα 8, όχι η ναυαρχίδα μιας στεγαστικής πολιτικής για μια χώρα. Στη στεγαστική πολιτική θα πρέπει να εντάσσονται όλοι, φτωχοί, μεσαία τάξη, όλοι. Δε γίνεται να έχεις μόνο ένα πρόγραμμα για μία κατηγορία. Αυτό δεν είναι στεγαστική πολιτική».