Νέα στοιχεία: Πόσα ακίνητα και πρώτη κατοικία θα βγουν τελικά σε πλειστηριασμό – Τα ερωτήματα του ΔΣΑ για την απόφαση του ΑΠ

Τα αμέσως επόμενα χρόνια στο… σφυρί των πλειστηριασμών, αναμένεται να βγουν περί τις 60.000 κατοικίες. Πρόκειται για το ένα δέκατο των ακινήτων που αποτελούν εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Σύμφωνα με στοιχεία της ένωσης των servicers (ΕΕΔΑΔΠ), οι αριθμοί που οριοθετούν το πρόβλημα των πλειστηριασμών κατοικίας έχουν ως εξής:

• Συνολικά, υπάρχουν 600.000 χιλιάδες ακίνητα, εμπορικά και οικιστικά, που έχουν δοθεί ως εξασφάλιση σε προβληματικά δάνεια.
• Από τα ακίνητα που έχουν δοθεί ως εξασφάλιση για Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια (ΜΕΔ) μόνο το 50% αφορά οικιστικά ακίνητα. Το υπόλοιπο 50% αφορά άλλες κατηγορίες (βιομηχανικά ή άλλα επαγγελματικά ακίνητα, αποθήκες, πάρκινγκ κλπ).
• Από αυτά τα περίπου 300.000 οικιστικά ακίνητα, υπολογίζεται ότι περίπου τα δύο στα δέκα κινδυνεύουν να βγουν στο σφυρί, αφού η συντριπτική πλειονότητα των οφειλετών θα βρουν κάποια συμβιβαστική λύση. Με βάση την ιστορική εμπειρία, λένε οι servicers, 8 στα 10 δάνεια ρυθμίζονται συναινετικά.
• Με αυτά τα δεδομένα, περίπου 60.000 ακίνητα θα βρεθούν σε… ζώνη πλειστηριασμού τα επόμενα χρόνια.

Ορισμένα εξ αυτών, που έχουν δοθεί ως εξασφαλίσεις για δάνεια ευάλωτων οφειλετών, θα καταλήξουν στον νέο Φορέα απόκτησης ακινήτων, ο οποίος θα τα μισθώσει στους αρχικούς ιδιοκτήτες και αυτοί θα έχουν το δικαίωμα να τα αγοράσουν πάλι ύστερα από δώδεκα χρόνια.

Στελέχη των εταιρειών διαχείρισης δανείων αναφέρουν ότι ο αριθμός των 60.000 κατοικιών που πιθανόν να βγουν σε πλειστηριασμό είναι μεγάλος, όχι όμως τόσο ώστε να προκαλεί ανησυχία για την αγορά ακινήτων και την οικονομία ευρύτερα. Τονίζουν ότι με τους σημερινούς ρυθμούς, δηλαδή με περίπου 30.000 πλειστηριασμούς να γίνονται συνολικά κάθε χρόνο, σε μια τριετία αυτές οι κατοικίες θα έχουν απορροφηθεί από την αγορά. Σε άλλες εποχές, προ κρίσης, όταν διενεργούνταν 150.000 πλειστηριασμοί τον χρόνο, ο αριθμός των 60.000 θα φαινόταν μικρός.

Πάντως, οι servicers υπογραμμίζουν ότι οι πλειστηριασμοί είναι η τελευταία τους επιλογή, όταν έχουν εξαντληθεί τα περιθώρια ρύθμισης. Οι πλειστηριασμοί, αναφέρουν, αποτελούν πάντα το έσχατο μέσο σε μια διαδικασία είσπραξης. Δεν αποτελούν ποτέ το εργαλείο πρώτης επιλογής για τους servicers, διότι είναι μια διαδικασία κοστοβόρα και χρονοβόρα. Συγκεκριμένα, για να ολοκληρωθεί μια διαδικασία αναγκαστικής είσπραξης, από την έκδοση διαταγής πληρωμής μέχρι τον πλειστηριασμό, απαιτούνται συνήθως 2-3 χρόνια. Επίσης, αν ληφθεί ως παράδειγμα ένα δάνειο ύψους 100.000 ευρώ, τα έξοδα αναγκαστικής είσπραξης ανέρχονται περίπου σε 15.000 ευρώ.

Για να επιτευχθούν εξοικονομήσεις χρόνου και κόστους, η πρώτη επιλογή και η πλέον συμφέρουσα τόσο για τον πιστωτή όσο και για τον οφειλέτη είναι πάντα η συμβιβαστική διευθέτηση της οφειλής. Για να γίνει κατανοητή η προτεραιότητα που δίνεται στις συναινετικές ρυθμίσεις έναντι των πλειστηριασμών, αρκεί μόνο να σημειωθεί ότι κατά τα έτη 2020 – 2022, το 83% των ανακτήσεων από ΜΕΔ προήλθε από συναινετικές λύσεις διευθέτησης, ενώ μόνο το 17% των ανακτήσεων προήλθε από πλειστηριασμούς.

Μάλιστα, οι servicers λένε ότι, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, οι ρυθμίσεις που προτείνονται στους συνεργάσιμους οφειλέτες περιλαμβάνουν άφεση χρέους. Οι προϋποθέσεις συνδέονται με την πραγματική ικανότητα αποπληρωμής του οφειλέτη και την αξία των περιουσιακών του στοιχείων. Ενδεικτικά, στα στεγαστικά δάνεια, οι ρυθμίσεις περιλαμβάνουν σε πολλές περιπτώσεις άφεση χρέους που κυμαίνεται μεταξύ 35% – 40%.

ΔΣΑ: Τρία σοβαρά ερωτήματα για την απόφαση του Αρείου Πάγου

Μετά τη χθεσινή δημοσίευση της απόφασης της πλήρους Ολομέλειας του Αρείου Πάγου για τα funds, ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών (ΔΣΑ), με σημερινό ψήφισμά του καλεί την Πολιτεία να λάβει άμεσες νομοθετικές πρωτοβουλίες για την οριζόντια αναστολή των πλειστηριασμών της πρώτης κατοικίας.

Παράλληλα, ο ΔΣΑ προαναγγέλλει ότι θα διερευνήσει τη δυνατότητα προσφυγής ενώπιον των αρμοδίων ευρωπαϊκών θεσμών για την παραβίαση του άρθρου 107 ΣΛΕΕ που αφορά τις έμμεσες κρατικές επιδοτήσεις, σχετικά με το θέμα της λειτουργίας των funds.

Το ψήφισμα του ΔΣΑ έχει ως εξής:

«Ο ΔΣΑ στο πλαίσιο του θεσμικού του ρόλου και της κοινωνικής του αποστολής έχει ταχθεί σταθερά και έμπρακταστο πλευρό των οικονομικά αδύναμων συμπολιτών μας είτε των ευάλωτων δανειοληπτών είτε καταναλωτών ηλεκτρικής ενέργειας (αποχή από πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της πρώτης κατοικίας, παρέμβαση στον ‘Αρειο Πάγο για την υπόθεση της νομιμοποίησης των εταιριών διαχείρισης απαιτήσεων κ.λπ.). Στον αγώνα μας για τη δικαιοσύνη, το κράτος δικαίου και την κοινωνία παραμένουμε ανυποχώρητοι, όσα εμπόδια κι αν επιχειρούν να θέσουν θεσμικοί και εξωθεσμικοί παράγοντες.

Εμβρόντητοι, τόσο εμείς όσο και η ελληνική κοινωνία, μάθαμε από διαρροή στον Τύπο το αποτέλεσμα της μυστικής (!) διάσκεψης της Ολομέλειας του ΑΠ, η οποία φέρεται κατά πλειοψηφία να τάσσεται υπέρ των funds και των servicers, στην υπόθεση στην οποία παρενέβη ο ΔΣΑ υπέρ των δανειοληπτών.

Ο ΔΣΑ διατυπώνει δημόσια τρία ερωτήματα που αγγίζουν τον πυρήνα της δικαστικής ανεξαρτησίας:

1ον: Πώς είναι δυνατόν να σχηματίζει δικανική πεποίθηση η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου σε 8 ημέρες (!) από το κλείσιμο του φακέλου και να εκδίδει απόφαση κατά το πλήρες αυτής σκεπτικό εντός άλλων 8 ημερών (!) σε ένα δυσχερέστατο νομικό και δικονομικό ζήτημα με τεράστιες κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις, με χιλιάδες σελίδες υπομνημάτων και σχετικών, την ώρα που μια συνήθης δικαστική απόφαση απαιτεί μήνες μέχρι χρόνια για την έκδοσή της, και όλη η νομική κοινότητα διαρκώς και απολύτως δικαιολογημένα διαμαρτύρεται για το χρόνο απονομής της δικαιοσύνης;

2ον: Θα αποδοθούν ή θα συγκαλυφθούν οι ευθύνες για την εξόφθαλμα παράνομη παραβίαση της μυστικότητας της διάσκεψης του Ανωτάτου Δικαστηρίου;

3ον: Πώς εξηγείται η πρόωρη γνώση της άνω δικαστικής κρισιολόγησης από την Τράπεζα της Ελλάδος στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (Νοέμβριος 2022), την οποία από την πρώτη στιγμή στηλιτεύσαμε ως μορφή προσπάθειας επηρεασμού της απόφασης;

Έχουμε επίσης αποδείξει ότι το ελληνικό Δημόσιο ζημιώθηκε υπολογισμένα κατά 58,8 δισ. ευρώ από την εφαρμογή του ευνοϊκού για τις τράπεζες και τα funds ν. 3156/2003 από τις τιτλοποιήσεις, που προβλέπει πλήρη απαλλαγή από δεκατέσσερις (14) φόρους (άμεσο ή έμμεσο φόρο, τέλη χαρτοσήμου, ΦΠΑ, εισφορά ή δικαιώματα υπέρ δημοσίου ή τρίτων). Και η απόδοση κυρίου φόρου να γίνεται στη χώρα προέλευσης του fund και ουχί στην Ελλάδα (Λουξεμβούρο, Ιρλανδία κ.λπ.)

Με αυτά τα δεδομένα, ο ΔΣΑ θα διερευνήσει κατ’ αρχάς τη δυνατότητα προσφυγής ενώπιον των αρμοδίων ευρωπαϊκών θεσμών για την παραβίαση του άρθρου 107 ΣΛΕΕ που αφορά τις έμμεσες κρατικές επιδοτήσεις στην προκειμένη περίπτωση.

Όπως έχουμε διαχρονικά επισημάνει, η θεσμική προστασία των ευάλωτων οφειλετών μετά την προστασία του ν. 3869/10 διαρκώς φθίνει:

Τόσο με τον 4345/15 όσο και με τον 4605/19. Με το νέο πτωχευτικό νόμο (4738/20) καταργήθηκε κάθε διάταξη προστασίας της κυριότητας της πρώτης κατοικίας των ευάλωτων δανειοληπτών, δίνοντας τους ως μόνη διέξοδο την παραμονή τους σε αυτή ως μισθωτές.

Ο υφιστάμενος εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών είναι αναποτελεσματικός, αφού προβλέπει προαιρετική συμμετοχή των τραπεζών και των funds στη διαδικασία ρύθμισης. Είναι χαρακτηριστικό ότι μετά από δυο σχεδόν χρόνια λειτουργίας του θεσμού έχουν γίνει δεκτές μόλις 3.323 αιτήσεις που αντιστοιχούν σε οφειλές 1,085 εκατ. ευρώ σε σχέση με το συνολικό ποσό ιδιωτικού χρέους 270 δισ. ευρώ, ήτοι οι ρυθμισμένες απαιτήσεις ανέρχονται σε μόλις 0,4% του συνολικού ιδιωτικού χρέους.

Οι επιχειρούμενες παρεμβάσεις της κυβέρνησης στον εξωδικαστικό συμβιβασμό, ως απόρροια της κοινωνικής πίεσης που προκαλεί η επιθετική στρατηγική των funds και των τραπεζών, είναι «αδειανό πουκάμισο», απολύτως προσχηματικές και αλυσιτελείς, και δεν απαντούν στην ανάγκη εξεύρεσης ουσιαστικής και αποτελεσματικής λύσης στο υφιστάμενο πρόβλημα παρά μόνο έρχονται να επιλύσουν επικοινωνιακού τύπου προεκλογικές στοχεύσεις. Επίσης είναι διαχρονική η ευθύνη των κυβερνήσεων που δεν επέλυσαν το ζήτημα που απασχόλησε ερμηνευτικά την Ολομέλεια του Αρείου Πάγου και “πέταξαν το μπαλάκι” σε αυτήν ενώ όφειλαν να είχαν ρητά επιλύσει το ζήτημα του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου με σαφή νομοθετική πρόβλεψη.

Για το λόγο αυτό, καλούμε την Πολιτεία να λάβει άμεσες νομοθετικές πρωτοβουλίες:

α) για την οριζόντια αναστολή των πλειστηριασμών της πρώτης κατοικίας των καλόπιστων και ευάλωτων δανειοληπτών μέχρις ότου παρασχεθεί η άνω λυσιτελής προστασία,

β) να θεσπίσει ένα μόνιμο, ολοκληρωμένο, ρεαλιστικό και αποτελεσματικό πλαίσιο ρύθμισης οφειλών για τους καλόπιστους και ευάλωτους οφειλέτες, που θα περιλαμβάνει και την προστασία της κυριότητας πρώτης κατοικίας τους.

Η μόνη «κόκκινη» διαχωριστική γραμμή που χωρίζει καθαρά την κοινωνία σήμερα δεν είναι άλλη από αυτή που διαπερνά εγκάρσια το σώμα της και από τη μια πλευρά της Ιστορίας βρίσκονται όσοι στηρίζουν έμπρακτα τους αδύναμους κρίκους του κοινωνικού συνόλου και από την αντίπερα όχθη, όσοι είτε με τις ενέργειες τους-είτε με την αδιαφορία τους- «βάζουν πλάτη» στις αδηφάγες ορέξεις ισχυρών οικονομικών συσσωματώσεων.

Το δικηγορικό σώμα, πιστό στην ιστορία και τους αγώνες του, έχει επιλέξει να βρίσκεται στη μια πλευρά της Ιστορίας και να δίνει τους αγώνες του αδιαφορώντας αν γίνεται ενοχλητικό σε συμφέροντα και πάσης φύσεως εξουσίες».